COLUMN

家づくり豆知識

2021.09.02

山梨で注文住宅をご検討中の方に、土地の選び方をご紹介!

注文住宅を建てる際に大切なのは「土地選び」です。何となくで選んでしまうと家を建ててから後悔することになります。しかし、土地選びをはじめて経験される方がほとんどなのではないでしょうか。そこで今回は、土地選びが重要である理由や選ぶ際のポイント、選ぶ際の注意点を解説します。

□土地選びが重要である理由

*弱い地盤の危険性

家を建てるときに重要なのがしっかりとした地盤です。

土地を選ぶ際には、立地条件や道路状況、利便性などを重視しますが、地盤がぜい弱であれば安全性を高めるために地盤の改良工事が必要となります。

 

軟弱地盤に気づかないまま家を建ててしまうと、基礎や壁に亀裂が入るなど家のトラブルが発生する可能性があります。

さらに地震や台風、洪水などの大規模災害が発生した場合は、甚大な被害が生じる可能性も十分考えられます。

このように、住み始めてからの危険を最小限に抑えるために、地盤の強さを確認することが非常に重要と言えます。

 

*土地の種類別の特徴

また、土地の種類によってさまざまな特徴があるので、あらかじめ知っておくと良いでしょう。

 

・田畑

農耕地で用水を利用して耕作する土地が「田」で、農耕地で用水を利用しないで耕作する土地は「畑」です。(不動産登記事務取扱手続準則 第68条1号2号)
家を建てる土地が田や畑だった場合は、地盤が軟弱で、土盛や地盤改良などの造成工事が必要になるケースもあります。

 

・宅地

現に建物が立っている土地や建物の敷地に使用される土地のことを指します。(不動産登記事務取扱手続準則 第68条3号)

中には、決められた建築会社に依頼し期間内に住宅を建築する「建築条件付き宅地」や他人の土地を借りて家を建てる​「借地権付き宅地」などもあります。

 

*山林

耕作の方法によらないで、竹木の生育する土地です。(不動産登記事務取扱手続準則 第68条9号)

土砂災害警戒区域に指定されているところもあります。

 

・原野

耕作の方法によらないで雑草,かん木類の生育する土地です。(不動産登記事務取扱手続準則 第68条11号)

かん木とは、高木以外の低木のことを言います。

 

・池沼

灌漑(かんがい)用水でない水の貯留地を指します。(不動産登記事務取扱手続準則 第68条8号)登記手続きでは、天然か人工かを問いません。

 

・墓地

人の遺体又は遺骨を埋葬する土地です。(不動産登記事務取扱手続準則 第68条12号)

 

・公園

公衆の遊楽のために供する土地を指します。(不動産登記事務取扱手続準則 第68条22号)

遊戯施設や運動施設も公園とします。

 

このような土地の種類を地目といいます。

登記簿を見ることで、以前はどの地目の土地だったかが確認できます。

今は宅地でも、以前は田畑だった場合は地盤が軟弱な可能性がある、というような大まかな判断基準として活用できます。

 

□土地を選ぶ際のポイント

実際に土地を購入する際には、気をつけなければならないポイントがあります。

 

1つ目は、地盤の強度です。

先述したように地震や梅雨の時期は地盤が緩みがちになり、災害時に耐えられるかどうかがポイントとなります。

軟弱地盤であれば不同沈下が起こる可能性があり、壁・床に亀裂が入ったり、家が傾くことで大きな被害が発生することもあります。

 

2つ目は、埋立地であるかどうかの確認です。

購入予定の土地がもともと海や川の埋立地の場合は、液状化現象が起こりやすいとされています。

阪神・淡路大震災や東日本大震災などで液状化現象が多く見られました。

購入する際は、地盤のチェックは必ず行うことが大切です。

 

3つ目は、高低差がある土地である場合の注意です。

高低差がある土地は購入価格が安いケースもありますが、造成工事などの追加費用がかかる場合もあります。

トータル平地と同じ価格になるということも考えられるので、その土地は造成工事を要するのかも確認しておくことをおすすめします。

 

4つ目は、区画や日照の確認です。

角地は日当たりが良く開放感があり、快適な住まいを実現することができます。

道路に面しているため、玄関や駐車場の位置を自由に選ぶことができます。

日当たりについては、周辺に高い建物があると日差しが入りにくく、洗濯物が乾きににくいといった問題も生じます。

 

5つ目は、周辺環境の確認です。

土地選びの際に気になるが治安です。

夜に通行人が多い場所や町の掲示板に犯罪の情報などが掲載されているかをチェックしましょう。

 

6つ目は、利便性の確認です。

周囲に学校や商業施設、医療機関などが近くにあることも土地選びに欠かせない条件です。

 

□土地を選ぶ際の注意点

土地によって、建築する建物の大きさや高さなどに制限があります。

ここでは、その注意点を解説します。

 

*「建ぺい率」と「容積率」

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。

つまり、土地に対してどのくらいの大きさの家を建てられるかということです。

容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。

つまり、土地に対して何階の建物を建てることができるかということです。

 

このほかにも、土地に建てられる建物の高さに関する「高さ制限」や日当たりに配慮した「北側斜線」などの規制があるので、あらかじめ確認する必要があります。

 

*接道義務

都市計画区域では、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接してなければならないと建築基準法で規定されています。

これを「接道義務」と言います。

接している​​道路が4メートル未満である場合は、道路の中心線から2メートルの位置まで後退させることで幅員4メートルを確保します。

この仕組みを「セットバック」と言います。

 

*境界の確認

土地の境界が曖昧になっているケースではトラブルになることもあるので、境界確定のため測量が必要となります。

 

□まとめ

ここでは、土地選びが重要である理由や選ぶ際のポイント、選ぶ際の注意などを解説しました。土地選びは、地盤や区画、日照、周辺環境など多くのポイントをあらかじめ確認した上で、建ぺい率や容積率、接道義務、過去の土地の状況など、法律の規制や注意事項などを調べておくことが大切です。

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